Hipoteca de capital creciente: ¿Qué es y cómo funciona?

¿Qué es una hipoteca de capital bruto (GEM)?

Una hipoteca de capital de crecimiento (GEM) es un tipo de hipoteca de tasa fija en la que los pagos mensuales aumentan con el tiempo de acuerdo con un cronograma establecido en lugar de permanecer fijos e iguales durante la vigencia del préstamo. La tasa de interés del préstamo no cambia y nunca se produce una amortización negativa. En cambio, el primer pago es un pago de amortización total y, a medida que el monto del pago aumenta con el tiempo, el monto adicional por encima de lo que sería un pago de amortización total se aplica directamente al monto principal restante de la hipoteca, acortando la vida del préstamo y aumentando la tasa de interés total. ahorro.

Cómo funcionan las hipotecas sobre acciones

Una hipoteca de capital de crecimiento permite efectivamente al prestatario acelerar el pago de una hipoteca de tasa fija al programar pagos de capital adicionales que aumentan con el tiempo. Además de liquidar su préstamo anticipadamente, una hipoteca de capital de crecimiento le ayuda a acumular rápidamente capital, que el prestatario puede utilizar cuando sea necesario. Los pagos de las hipotecas de crecimiento suelen aumentar anualmente, hasta un 5% anual.

Hay una advertencia sobre este tipo de financiación. A medida que los montos de los pagos aumentan cada año, los salarios de los propietarios (o su capacidad de pago) también deben aumentar para dar cabida a pagos mayores.

Una hipoteca de capital en crecimiento no debe confundirse con una hipoteca de pago por etapas. Una hipoteca de pago gradual también tiene una tasa de interés fija y pagos que aumentan a intervalos regulares. Sin embargo, las hipotecas de pagos escalonados también tienen una amortización negativa. En otras palabras, a diferencia de una hipoteca de capital creciente, los pagos iniciales de una hipoteca gradual se establecen abajo cuál sería el pago de amortización total (de hecho, se fijan por debajo de lo que sería el pago de sólo intereses). Esto crea una depreciación negativa en lugar de ahorros en intereses.

Otras consideraciones para GEM

Solicitar una hipoteca de capital de crecimiento puede ser lo mismo que solicitar otros tipos de hipotecas, con requisitos crediticios comparables. Puede haber opciones de pago inicial más bajas asociadas con este tipo de hipoteca. Algunos prestamistas que ofrecen hipotecas de crecimiento del capital se dirigen a compradores de vivienda por primera vez que, de otro modo, no podrían afrontar los costos iniciales de compra.

Además, estos préstamos se ofrecen a prestatarios que quizás no califiquen para préstamos hipotecarios convencionales. La Administración Federal de Vivienda ofrece un programa de hipotecas con valor de crecimiento específicamente para este propósito. Las pautas de la FHA ponen las hipotecas incrementales a disposición de prestatarios que tienen ingresos limitados pero que también tienen una expectativa razonable de aumentar sus ingresos.

Cuando estas hipotecas están aseguradas a través de la FHA, los prestamistas reciben protección en caso de incumplimiento del prestatario. El seguro de la FHA para hipotecas de crecimiento puede cubrir nuevas compras, refinanciaciones y rehabilitación de propiedades. También se puede financiar unidades en condominio o participaciones en viviendas cooperativas.