Definicion de Multiplicador de ingreso bruto (GMI): definición, uso y cálculo
Multiplicador de ingreso bruto (GMI): definición, uso y cálculo
¿Cuál es el multiplicador del ingreso bruto?
El múltiplo de ingreso bruto (GIM) es una medida aproximada del valor de una propiedad de inversión. Se calcula dividiendo el precio de venta de una propiedad por sus ingresos brutos anuales por alquiler. Los inversores pueden utilizar GIM, junto con otros métodos como la tasa de capitalización (tasa de capitalización) y el método de flujo de efectivo descontado, para valorar propiedades inmobiliarias comerciales, como centros comerciales y complejos de apartamentos.
Resultados clave
- El múltiplo de ingreso bruto es una medida aproximada del valor de una propiedad de inversión.
- El GIM se calcula dividiendo el precio de venta de una propiedad por sus ingresos brutos anuales por alquiler.
- Los inversores no deberían utilizar GIM como única métrica de valoración porque no tiene en cuenta los costos operativos de las propiedades de ingresos.
Comprender el multiplicador de ingresos brutos
Una tasación de una propiedad de inversión es importante para cualquier inversor antes de firmar un contrato inmobiliario. Pero a diferencia de otras inversiones, como las acciones, esto no es fácil de hacer. Muchos inversores inmobiliarios profesionales creen que los ingresos generados por una propiedad son mucho más importantes que su valoración.
El múltiplo de ingresos brutos es una métrica ampliamente utilizada en la industria inmobiliaria. Los inversores y profesionales inmobiliarios pueden utilizarlo para determinar aproximadamente si el precio de venta de una propiedad es un buen negocio, del mismo modo que la relación precio-beneficio (P/E) se puede utilizar para valorar empresas en el mercado de valores.
Multiplicar GIM por el ingreso bruto anual de la propiedad da el valor de la propiedad o el precio al que debe venderse. Un múltiplo de ingreso bruto bajo significa que los bienes raíces pueden ser una inversión más atractiva porque el ingreso bruto que genera excede con creces su valor de mercado.
Consideraciones Especiales
El múltiplo de ingresos brutos es un buen indicador general para el sector inmobiliario. Pero existen limitaciones porque no tiene en cuenta varios factores, incluidos los costos operativos de las instalaciones, incluidos los servicios públicos, los impuestos, el mantenimiento y las vacantes. Por la misma razón, los inversores no deberían utilizar GIM como una forma de comparar una propiedad de inversión potencial con otra que sea similar. Para hacer una comparación más precisa entre dos o más propiedades, los inversores deben utilizar el Multiplicador de Ingreso Neto (NIM). NIM toma en cuenta tanto los ingresos como los gastos operativos de cada propiedad.
Utilice el multiplicador de ingresos netos para comparar dos o más propiedades.
Desventajas del método multiplicador de ingresos brutos
GIM es un excelente punto de partida para que los inversores evalúen inversiones inmobiliarias prometedoras. Esto se debe a que es fácil de calcular y da una idea aproximada de lo que podría significar para el comprador la compra de una propiedad. El múltiplo del ingreso bruto no es un modelo de valoración práctico, pero ofrece un punto de partida aproximado. Pero como se mencionó anteriormente, existen limitaciones y algunos inconvenientes clave a considerar al utilizar esta métrica para evaluar una propiedad de inversión.
Un argumento natural contra el método del multiplicador surge porque es un método de estimación bastante tosco. Dado que los cambios en las tasas de interés que afectan las tasas de descuento al calcular el valor temporal del dinero, las fuentes, los ingresos y los gastos no se tienen en cuenta explícitamente.
Otras desventajas incluyen:
- El método GIM supone uniformidad en las propiedades de clases similares. Los profesionales saben por experiencia que los ratios de costes de propiedades similares a menudo difieren como resultado de factores como el mantenimiento diferido, la antigüedad de la propiedad y la calidad de la gestión de la misma.
- GIM estima el valor basándose en los ingresos brutos en lugar de en los ingresos operativos netos (NOI), mientras que las propiedades se compran principalmente en función de sus ingresos netos. Es posible que dos propiedades tengan el mismo NOI incluso si sus ingresos brutos difieren significativamente. Por lo tanto, el método GIM puede ser fácilmente utilizado indebidamente por quienes no son conscientes de sus limitaciones.
- GIM no tiene en cuenta la vida económica restante de propiedades comparables. Haciendo caso omiso de la vida económica restante, el profesional puede asignar igual valor a la nueva propiedad y a la propiedad de 50 años, suponiendo que generen iguales ingresos.
Un ejemplo de cálculo del multiplicador de ingresos brutos.
La propiedad en cuestión tiene un ingreso bruto efectivo de $50,000. Una venta comparable es posible con un ingreso efectivo de $56.000 y un precio de venta de $392.000 (de hecho, buscaríamos una cantidad comparable para mejorar el análisis).
Nuestro GIM sería $392 000 ÷ $56 000 = 7.
Esta empresa comparable -o empresa como se la suele llamar en la práctica- se vendía por siete veces (7 veces) su beneficio bruto efectivo. Usando este multiplicador, vemos que el valor capital de esta propiedad es $350,000. Esto se encuentra usando la siguiente fórmula:
V = GIM x EGI
7 x $50.000 = $350.000.
Preguntas Frecuentes
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¿Cuál es el multiplicador del ingreso bruto?
El múltiplo de ingreso bruto (GIM) es una medida aproximada del valor de una propiedad de inversión. Se calcula dividiendo el precio de venta de una propiedad por sus ingresos brutos anuales por alquiler. Los inversores pueden utilizar GIM, junto con otros métodos como la tasa de capitalización (tasa de capitalización) y el método de flujo de efectivo descontado, para valorar propiedades inmobiliarias comerciales, como centros comerciales y complejos de apartamentos.
Resultados clave
- El múltiplo de ingreso bruto es una medida aproximada del valor de una propiedad de inversión.
- El GIM se calcula dividiendo el precio de venta de una propiedad por sus ingresos brutos anuales por alquiler.
- Los inversores no deberían utilizar GIM como única métrica de valoración porque no tiene en cuenta los costos operativos de las propiedades de ingresos.
Comprender el multiplicador de ingresos brutos
Una tasación de una propiedad de inversión es importante para cualquier inversor antes de firmar un contrato inmobiliario. Pero a diferencia de otras inversiones, como las acciones, esto no es fácil de hacer. Muchos inversores inmobiliarios profesionales creen que los ingresos generados por una propiedad son mucho más importantes que su valoración.
El múltiplo de ingresos brutos es una métrica ampliamente utilizada en la industria inmobiliaria. Los inversores y profesionales inmobiliarios pueden utilizarlo para determinar aproximadamente si el precio de venta de una propiedad es un buen negocio, del mismo modo que la relación precio-beneficio (P/E) se puede utilizar para valorar empresas en el mercado de valores.
Multiplicar GIM por el ingreso bruto anual de la propiedad da el valor de la propiedad o el precio al que debe venderse. Un múltiplo de ingreso bruto bajo significa que los bienes raíces pueden ser una inversión más atractiva porque el ingreso bruto que genera excede con creces su valor de mercado.
Consideraciones Especiales
El múltiplo de ingresos brutos es un buen indicador general para el sector inmobiliario. Pero existen limitaciones porque no tiene en cuenta varios factores, incluidos los costos operativos de las instalaciones, incluidos los servicios públicos, los impuestos, el mantenimiento y las vacantes. Por la misma razón, los inversores no deberían utilizar GIM como una forma de comparar una propiedad de inversión potencial con otra que sea similar. Para hacer una comparación más precisa entre dos o más propiedades, los inversores deben utilizar el Multiplicador de Ingreso Neto (NIM). NIM toma en cuenta tanto los ingresos como los gastos operativos de cada propiedad.
Utilice el multiplicador de ingresos netos para comparar dos o más propiedades.
Desventajas del método multiplicador de ingresos brutos
GIM es un excelente punto de partida para que los inversores evalúen inversiones inmobiliarias prometedoras. Esto se debe a que es fácil de calcular y da una idea aproximada de lo que podría significar para el comprador la compra de una propiedad. El múltiplo del ingreso bruto no es un modelo de valoración práctico, pero ofrece un punto de partida aproximado. Pero como se mencionó anteriormente, existen limitaciones y algunos inconvenientes clave a considerar al utilizar esta métrica para evaluar una propiedad de inversión.
Un argumento natural contra el método del multiplicador surge porque es un método de estimación bastante tosco. Dado que los cambios en las tasas de interés que afectan las tasas de descuento al calcular el valor temporal del dinero, las fuentes, los ingresos y los gastos no se tienen en cuenta explícitamente.
Otras desventajas incluyen:
- El método GIM supone uniformidad en las propiedades de clases similares. Los profesionales saben por experiencia que los ratios de costes de propiedades similares a menudo difieren como resultado de factores como el mantenimiento diferido, la antigüedad de la propiedad y la calidad de la gestión de la misma.
- GIM estima el valor basándose en los ingresos brutos en lugar de en los ingresos operativos netos (NOI), mientras que las propiedades se compran principalmente en función de sus ingresos netos. Es posible que dos propiedades tengan el mismo NOI incluso si sus ingresos brutos difieren significativamente. Por lo tanto, el método GIM puede ser fácilmente utilizado indebidamente por quienes no son conscientes de sus limitaciones.
- GIM no tiene en cuenta la vida económica restante de propiedades comparables. Haciendo caso omiso de la vida económica restante, el profesional puede asignar igual valor a la nueva propiedad y a la propiedad de 50 años, suponiendo que generen iguales ingresos.
Un ejemplo de cálculo del multiplicador de ingresos brutos.
La propiedad en cuestión tiene un ingreso bruto efectivo de $50,000. Una venta comparable es posible con un ingreso efectivo de $56.000 y un precio de venta de $392.000 (de hecho, buscaríamos una cantidad comparable para mejorar el análisis).
Nuestro GIM sería $392 000 ÷ $56 000 = 7.
Esta empresa comparable -o empresa como se la suele llamar en la práctica- se vendía por siete veces (7 veces) su beneficio bruto efectivo. Usando este multiplicador, vemos que el valor capital de esta propiedad es $350,000. Esto se encuentra usando la siguiente fórmula:
V = GIM x EGI
7 x $50.000 = $350.000.
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