Definicion de Definición y fórmula combinada de préstamo a valor (CLTV)
El préstamo a valor (CLTV) es una medida utilizada en la industria de préstamos hipotecarios para evaluar el riesgo de un préstamo. Se calcula dividiendo la suma total de todos los préstamos relacionados con una propiedad por el valor tasado de esa propiedad. La fórmula para el CLTV es:
**CLTV = (Préstamo 1 + Préstamo 2 + Préstamo 3 + …)/ Valor tasado de la propiedad**
¿Cuál es la relación préstamo-valor combinado (CLTV)?
La relación préstamo-valor combinado (CLTV) es la relación entre todos los préstamos inmobiliarios garantizados y el valor de la propiedad. Los prestamistas utilizan el índice CLTV para determinar el riesgo de incumplimiento de un prestatario potencial cuando utiliza más de un préstamo.
CLTV se diferencia de una relación préstamo-valor (LTV) simple en que LTV solo incluye la primera o principal hipoteca en su cálculo.
Resultados clave
- El ratio CLTV es el ratio entre todos los préstamos sobre una propiedad y su valor.
- Los prestamistas consideran los índices CLTV al determinar el riesgo de incumplimiento de un prestatario.
- En general, la mayoría de los prestamistas están dispuestos a otorgar préstamos a prestatarios con un puntaje crediticio sólido y un índice CLTV del 80% o menos.
- La burbuja inmobiliaria de 2008-2009 destacó la importancia de monitorear el desempeño de CLTV.
Fórmula y cálculo del coeficiente CLTV.
El índice CLTV se calcula dividiendo el total de todos los préstamos sobre la propiedad, incluido el que está solicitando, por su valor. Se expresa como porcentaje. En general, los prestamistas están dispuestos a otorgar préstamos a prestatarios con una calificación crediticia alta con un índice CLTV del 80% o menos. Para calcular la relación préstamo-valor combinado (CLTV), puede utilizar la siguiente fórmula:
KLTV
«=»
VL1
+
VL2
+
⋯
+
VLn
Valor total de la propiedad
Dónde:
VL
«=»
Costo del préstamo
\begin{aligned}&\text{CLTV}=\frac{\text{VL1}+\text{VL2}+\dots+\text{VLn}}{\text{Costo total del objeto}}\\&\ textbf{ donde:}\\&\text{VL}=\text{Monto del préstamo}\end{aligned} KLTV«=»Valor total de la propiedadVL1+VL2+⋯+VLnDónde:VL«=»Costo del préstamo
¿Qué muestra el coeficiente CLTV?
La relación préstamo-valor combinado (CLTV) es un cálculo utilizado por los profesionales de hipotecas y préstamos para determinar el porcentaje general de la propiedad de un propietario que tiene gravámenes (obligaciones de deuda) en relación con el valor de la propiedad. Los prestamistas utilizan el índice CLTV junto con una serie de otros cálculos, como el índice deuda-ingresos y el índice estándar préstamo-valor (LTV), para evaluar el riesgo de otorgar un préstamo a un prestatario.
Muchos economistas consideran que la relajación de los estándares CLTV es uno de los factores que contribuyeron a la crisis de ejecuciones hipotecarias que afectó a Estados Unidos a finales de la década de 2000. A partir de la década de 1990, y especialmente a principios y mediados de la década de 2000, los compradores de viviendas a menudo obtenían una segunda hipoteca en el momento de la compra en lugar de hacer un pago inicial. Los prestamistas, ansiosos por no perder el negocio de estos clientes frente a los competidores, aceptaron estos términos a pesar del mayor riesgo.
Antes de que la burbuja inmobiliaria se expandiera desde finales de los años 1990 hasta mediados de los años 2000, la práctica estándar para los compradores de viviendas era realizar un pago inicial de al menos el 20% del precio de compra. La mayoría de los prestamistas mantuvieron a los clientes dentro de estos parámetros limitando el LTV al 80%.
A medida que la burbuja comenzó a calentarse, muchas de estas mismas empresas tomaron medidas para permitir que los clientes se saltearan el descuento del 20%. Algunos prestamistas han aumentado los límites de LTV o los han eliminado por completo, ofreciendo hipotecas con pagos iniciales del 5% o menos, mientras que otros han mantenido los requisitos de LTV pero aumentaron los límites de CLTV, a menudo al 100%. Esta maniobra permitió a los clientes contratar una segunda hipoteca para financiar su pago inicial del 20%.
El aumento de las recompras que comenzó en 2008 subrayó por qué CLTV es importante. Estar en el juego, como un pago inicial de $100,000 para una casa de $500,000, le da al propietario un poderoso incentivo para mantenerse al día con los pagos de su hipoteca. Si el banco realiza una ejecución hipotecaria, el propietario no sólo perderá su casa, sino también una tonelada de dinero que pagó para cerrar la propiedad. Exigir equidad en la propiedad también protege a los prestamistas de la caída de los precios de la propiedad.
Consideraciones Especiales
Algunos compradores de vivienda optan por reducir su pago inicial contratando múltiples hipotecas sobre una propiedad, lo que da como resultado una relación préstamo-valor más baja de la hipoteca subyacente. Además, debido a los índices LTV más bajos, muchos compradores de viviendas evitan con éxito el seguro hipotecario privado (PMI). Si es mejor obtener una segunda hipoteca o asumir el costo del PMI depende de las circunstancias específicas del prestatario.
Por lo tanto, debido a que el segundo deudor hipotecario asume más riesgo, la tasa de interés de una segunda hipoteca generalmente es más alta que la tasa de interés de una primera hipoteca.
Ejemplo de coeficiente CLTV
Digamos que compras una casa por 200.000 dólares. Para asegurar la propiedad, hizo un pago inicial de $50,000 y recibió dos hipotecas: una por $100,000 (primaria) y otra por $50,000 (secundaria). Su relación préstamo-valor (CLTV) combinada es del 75 %: (($100 000 + $50 000) / $200 000).
«Préstamo a valor» frente a CLTV
La relación préstamo-valor (LTV) y CLTV son dos de las relaciones más comunes utilizadas en el proceso de suscripción de hipotecas. La mayoría de los prestamistas establecen valores máximos para ambos montos, por encima de los cuales un prestatario potencial no es elegible para un préstamo. El índice LTV tiene en cuenta solo el saldo de capital de la hipoteca, mientras que el CLTV tiene en cuenta todos los préstamos sobre la propiedad, como préstamos sobre el valor líquido de la vivienda y líneas de crédito sobre el valor líquido de la vivienda (HELOC).
La mayoría de los prestamistas establecen un LTV máximo del 80%. Los prestatarios con un buen perfil crediticio pueden eludir este requisito, pero deben pagar un seguro hipotecario privado (PMI) si el saldo principal de su préstamo excede el 80% del valor de la vivienda. PMI protege al prestamista, no al prestatario, de pérdidas cuando el valor de la vivienda cae por debajo del monto del préstamo.
Los prestamistas primarios tienden a ser más generosos con los requisitos CLTV. Dado el ejemplo anterior, en caso de ejecución hipotecaria, el primer titular de la hipoteca recibe su dinero en su totalidad antes de que el segundo titular de la hipoteca reciba algo. Si el valor de la propiedad disminuye a $125,000 antes de que el prestatario incumpla, el titular principal del gravamen recibirá el monto total adeudado ($100,000), mientras que el segundo titular del gravamen solo recibirá los $25,000 restantes, aunque deba $50,000. El acreedor prendario principal asume menos riesgo si los valores de las propiedades disminuyen y puede permitirse el lujo de otorgar préstamos a un CLTV más alto.
¿Cómo afecta mi factor CLTV a mis tarifas?
En general, un prestamista considera que un prestatario con un índice CLTV alto presenta un mayor riesgo. Esto podría resultar en que el préstamo sea rechazado o aprobado pero a una tasa de interés más alta.
¿Qué es una buena relación CLTV?
A los prestamistas normalmente les gusta ver una relación CLTV del 80% o menos. Los prestatarios también necesitarán buenos puntajes crediticios.
¿Qué préstamos incluye el ratio CLTV?
Al calcular el índice CLTV, los prestamistas incluyen todos los préstamos inmobiliarios garantizados. Estos incluyen primeras hipotecas, segundas hipotecas, préstamos sobre el valor de la vivienda y líneas de crédito sobre el valor de la vivienda (HELOC).
Línea de fondo
Los prestatarios siempre deben considerar las ventajas y desventajas de solicitar varios préstamos para la misma propiedad. Hacer su debida diligencia ayudará a garantizar que la opción elegida sea la mejor para las circunstancias.
Preguntas Frecuentes
1. ¿Cuál es la relación préstamo-valor combinado (CLTV)?
La relación préstamo-valor combinado (CLTV) es la relación entre todos los préstamos inmobiliarios garantizados y el valor de la propiedad.
2. ¿Qué muestra el coeficiente CLTV?
El coeficiente CLTV muestra el porcentaje general de la propiedad de un propietario que tiene gravámenes (obligaciones de deuda) en relación con el valor de la propiedad.
3. ¿Cómo afecta mi factor CLTV a mis tarifas?
Un factor CLTV alto puede resultar en un mayor riesgo para el prestamista, lo que podría llevar a la negación del préstamo o a una tasa de interés más alta. Los prestamistas generalmente prefieren ver una relación CLTV del 80% o menos.
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