Préstamo combinado: significado, pros y contras, alternativas

¿Qué es un préstamo combinado?

Al comprar una casa, normalmente compra un producto hipotecario. Sin embargo, en algunos casos es posible que necesite obtener un préstamo combinado o una hipoteca combinada. Este tipo de préstamo también se denomina a veces hipoteca combinada, según su uso.

Un préstamo combinado consta de dos hipotecas separadas otorgadas por el mismo prestamista al mismo prestatario. Un tipo de préstamo combinado proporciona financiamiento para la construcción de una casa nueva, seguido de una hipoteca convencional una vez finalizada la construcción. Otro tipo de préstamo combinado proporciona dos préstamos simultáneos para la compra de una vivienda existente. A menudo se renuncia cuando un comprador no puede realizar un pago inicial del 20% pero quiere evitar pagar un seguro hipotecario privado (PMI).

No todos los prestamistas hipotecarios ofrecen préstamos combinados, y existen ventajas y desventajas en contratarlos para comprar o construir una casa.

¿Cómo funciona un préstamo combinado?

Para una casa nueva, un préstamo combinado generalmente consiste en una hipoteca de tasa ajustable para financiar la construcción, seguida de un segundo préstamo, generalmente una hipoteca a 30 años, cuando la casa está terminada. Normalmente, el segundo préstamo cancela el primero, dejando al prestatario con un solo préstamo.

Para quienes compran una vivienda existente, un préstamo combinado puede tomar la forma de un préstamo combinado o una hipoteca 80-10-10. La hipoteca 80-10-10 consta de dos préstamos con un pago inicial. El préstamo principal cubre el 80% del precio de compra de la vivienda, el segundo préstamo cubre otro 10% y el comprador realiza un pago inicial del 10% en efectivo.

Debido a que la relación préstamo-principal es del 80%, el comprador generalmente puede evitar pagar el seguro hipotecario privado (PMI), que generalmente se requiere cuando los compradores de vivienda realizan un pago inicial de menos del 20%. El PMI no es un gasto único y debe pagarse anualmente hasta que el valor líquido del propietario alcance el 20%. Por lo general, esto les cuesta a los prestatarios una cantidad equivalente al 0,5% al ​​1% del valor de su préstamo cada año.

El segundo préstamo representa el resto de ese pago inicial del 20%. Por lo general, esto se presenta en forma de una línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda (HELOC). Una HELOC funciona igual que una tarjeta de crédito, pero con una tasa de interés más baja porque está respaldada por el valor líquido de la vivienda. Por tanto, devenga intereses sólo cuando el prestatario lo utiliza.

Pros y contras de un préstamo combinado

Obtener un préstamo combinado para comprar una vivienda existente suele ser más común en los mercados inmobiliarios activos. A medida que los precios aumentan y las viviendas se vuelven menos asequibles, las hipotecas combinadas permiten a los compradores pedir prestado más dinero del que les permitiría su pago inicial. Esto puede ser una ventaja, ya que evita que los compradores contraigan más deudas de las que pueden afrontar si las cosas salen mal.

Los préstamos combinados también pueden ser una opción para las personas que están intentando comprar una casa nueva pero aún no han vendido la actual. En este escenario, el comprador puede utilizar un HELOC para cubrir parte del pago inicial de una casa nueva y luego liquidar el HELOC cuando se vende la casa antigua.

Los compradores que construyen una casa nueva pueden tener opciones más fáciles o menos costosas que un préstamo combinado. Por ejemplo, un promotor puede financiar la construcción. Luego, cuando la casa esté terminada, el comprador puede contratar una hipoteca convencional y pagarle al constructor. Alternativamente, el propietario puede utilizar un préstamo de construcción por separado y luego comprar una hipoteca permanente.

Sin embargo, un préstamo combinado puede tener una ventaja sobre dos préstamos separados de diferentes prestamistas debido a los costos de cierre únicos.

Alternativas a los préstamos combinados

Las alternativas a los préstamos combinados incluyen una serie de productos hipotecarios. Por ejemplo, en lugar de un préstamo combinado, puede elegir cualquiera de las siguientes opciones para comprar una vivienda:

Al comparar alternativas de préstamos combinados, es importante considerar cómo funciona cada tipo de préstamo, teniendo en cuenta aspectos como requisitos mínimos de puntaje crediticio, requisitos de PMI, requisitos de relación deuda-ingresos, tasas de interés, pagos iniciales y tarifas. Por ejemplo, con los préstamos de la FHA, puede obtener un préstamo con una tasa tan baja como del 3,5% y un puntaje de crédito de 580. Por otro lado, los préstamos del USDA y los préstamos del VA no requieren un pago inicial, pero es posible que tenga requisitos de puntaje crediticio mínimo más altos según el prestamista que elija.

Los préstamos jumbo son hipotecas que no cumplen con los límites de crédito establecidos. Es posible que desee considerar un préstamo gigante si está comprando una casa más cara y no califica para otras opciones de préstamo. Tenga en cuenta que estos préstamos pueden requerir pagos iniciales mayores o una puntuación crediticia más alta.