¿Qué es un valor respaldado por hipotecas comerciales (CMBS)?

¿Qué son los valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS)?

Los valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS) son productos de inversión de renta fija respaldados por hipotecas sobre propiedades comerciales en lugar de propiedades residenciales. CMBS puede proporcionar liquidez tanto a inversores inmobiliarios como a prestamistas comerciales.

Debido a que no existen reglas para estandarizar las estructuras CMBS, evaluarlas puede resultar difícil. Los valores CMBS subyacentes pueden incluir una variedad de préstamos hipotecarios comerciales de diferentes términos, valores y tipos de propiedad, como propiedades multifamiliares y comerciales. Los CMBS pueden ofrecer menos riesgo de pago anticipado que los valores respaldados por hipotecas residenciales (RMBS) porque el plazo de una hipoteca comercial suele ser fijo.

Cómo funcionan los valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS)

Al igual que las obligaciones de deuda garantizada (CDO) y las obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO), los CMBS toman la forma de bonos. Los préstamos hipotecarios que forman una única garantía hipotecaria comercial actúan como garantía en caso de incumplimiento, y el principal y los intereses se transfieren a los inversores.

Los préstamos generalmente se otorgan bajo un fideicomiso con diferentes términos, tipos de propiedad y montos. Los préstamos subyacentes titulizados en CMBS incluyen préstamos sobre propiedades como edificios y complejos de apartamentos, fábricas, hoteles, edificios de oficinas, parques de oficinas y centros comerciales, a menudo mantenidos en el mismo fideicomiso.

Un préstamo hipotecario generalmente se considera deuda sin recurso: cualquier deuda comercial o de consumo garantizada únicamente por una garantía. En caso de incumplimiento, el prestamista no puede embargar ninguno de los activos del prestatario distintos de la garantía.

Dado que los CMBS son vehículos de inversión complejos, requieren una amplia gama de participantes en el mercado, incluidos inversores, el proveedor de servicios primario, el proveedor de servicios primario, el proveedor de servicios especiales, el titular del certificado de gestión, los fideicomisarios y las agencias de calificación. Cada uno de estos actores desempeña un papel específico para garantizar que el CMBS funcione correctamente.

Tipos de KMBS

Los préstamos hipotecarios que respaldan CMBS se clasifican en tramos según los niveles de riesgo crediticio, que generalmente se clasifican desde senior (o de mayor calidad) hasta inferior. Los tramos de mayor calidad generarán tanto intereses como capital y tendrán el menor riesgo. Los tramos más pequeños ofrecen tasas de interés más altas, pero los tramos que asumen más riesgo también absorben la mayor parte de las pérdidas potenciales que podrían ocurrir cuando se rebajan los tramos.

Normalmente, los tramos se dividen de la siguiente manera:

• Tramo senior: Los niveles senior son los primeros en la fila para el reembolso y, por lo tanto, tienen un perfil de riesgo más bajo que otras partes del CMBS. Por este motivo, también suelen pagar tipos de interés más bajos.
• Tramo entresuelo: Los tramos intermedios tienen mayor riesgo que los tramos de nivel superior, pero también proporcionan mayores rendimientos. En caso de incumplimiento, estos inversores reciben su pago después de los inversores del tramo senior.
• Tramo de capital social: El tramo de acciones es la parte más riesgosa de los valores respaldados por hipotecas, pero también ofrece el mayor rendimiento potencial.

El tramo más bajo de una estructura CMBS contendrá los préstamos más riesgosos (y posiblemente especulativos) de la cartera. El proceso de titulización involucrado en el desarrollo de una estructura CMBS es importante tanto para los bancos como para los inversores. Esto permite a los bancos otorgar más préstamos en general y brinda a los inversores un fácil acceso a bienes raíces comerciales, al tiempo que les brinda mejores rendimientos que los bonos gubernamentales tradicionales.

Sin embargo, los inversores deben comprender que si uno o más préstamos CMBS incumplen, los tramos más altos deben reembolsarse en su totalidad con intereses antes de que los tramos más bajos reciban fondos.

Componentes CMBS

• Además de la hipoteca subyacente, existen otros términos en el contrato CMBS que pueden determinar si se trata de una buena inversión. A continuación se presentan algunos factores que los inversores pueden considerar:
• Tasas de interés: Los préstamos CMBS tienen una tasa de interés fija, basada en la tasa del Tesoro. También podrán tener un plazo de pago inicial favorable.
• Validez: Los préstamos CMBS tienen un plazo típico de 5 a 10 años y generalmente terminan con un pago global. Pero la duración del plazo está determinada por una serie de factores, como el riesgo crediticio y el flujo de caja del prestatario.
• Sanciones por pago anticipado: Esto anima a los prestatarios a seguir realizando pagos hipotecarios regulares en lugar de liquidarlos anticipadamente.

Críticas al CMBS

Normalmente, sólo los inversores muy ricos invierten en CMBS porque no hay muchas opciones para el inversor medio. Es difícil encontrar fondos mutuos o fondos cotizados en bolsa (ETF) que inviertan exclusivamente en esta clase de activos, aunque muchos fondos mutuos inmobiliarios invierten una parte de sus carteras en CMBS.

Requisitos del CMBS

En diciembre de 2016, la Comisión de Bolsa y Valores (SEC) y la Autoridad Reguladora de la Industria Financiera (FINRA) introdujeron nuevas reglas mitigar ciertos riesgos CMBS estableciendo requisitos de margen para transacciones de agentes cubiertas, incluidas obligaciones hipotecarias garantizadas.

Ventajas y desventajas de CMBS

Al igual que con otros tipos de títulos de deuda, los inversores asumen ciertos riesgos al comprar CMBS. Sin embargo, existen algunas características que los hacen populares entre prestatarios e inversores.

Tasas de interés fijas

Los préstamos CMBS tienen tasas de interés fijas, lo que significa que los pagos no fluctuarán durante la vigencia del préstamo. Esta es una ventaja para los prestatarios comerciales que no pueden esperar que sus ingresos aumenten a medida que aumentan los plazos del préstamo.

sin recurso

Un préstamo CMBS no tiene recurso, lo que significa que los prestamistas no pueden responsabilizar personalmente a los prestatarios si no pagan el préstamo. Sin embargo, existen algunas circunstancias, como fraude o tergiversación, que pueden brindar a los inversores la oportunidad de presentar un reclamo contra el prestatario.

aceptación de préstamo

Cuando se vende una propiedad embargada, el nuevo propietario puede asumir el préstamo del propietario anterior pagando una tarifa. Esto facilita la compra y venta de bienes inmuebles sin necesidad de solicitar un nuevo préstamo.

Sanciones por pago anticipado

Los prestatarios deben pagar una multa si reembolsan el préstamo anticipadamente para compensar a los inversores por los intereses que habrían recibido en los años siguientes. Estas sanciones suelen ser más riesgosas que las sanciones por liquidar anticipadamente una hipoteca de vivienda.

Cancelar

Algunos contratos CMBS incluyen una cláusula de cancelación del préstamo, lo que significa que si el prestatario paga por adelantado el préstamo, debe reemplazar los intereses y la garantía perdidos con valores similares. Por ejemplo, si un prestatario paga anticipadamente su préstamo, es posible que deba comprar títulos del Tesoro con suficiente flujo de efectivo para compensar a los inversores por los intereses perdidos. Los requisitos de cancelación están escritos en el contrato y pueden ser bastante complejos.

Línea de fondo

Un valor respaldado por hipotecas comerciales (CMBS) es un tipo de valor respaldado por un paquete de préstamos inmobiliarios comerciales. Cuando los prestatarios realizan pagos, el dinero se utiliza para pagar las obligaciones con los inversores de CMBS.