Fondo de inversión inmobiliaria Capital: qué es, cómo funciona

¿Qué es un fideicomiso de inversión inmobiliario cautivo?

Un fideicomiso de inversión en bienes raíces cautivo es simplemente un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) cuyo propietario mayoritario es una sola empresa.

Una empresa que posee bienes inmuebles relacionados con su negocio puede considerar ventajoso combinar esas propiedades en un REIT para recibir beneficios fiscales especiales. Esta estrategia de reducción de impuestos puede ser utilizada por minoristas y bancos con muchas tiendas o sucursales.

Comprensión de los fideicomisos de inversión en bienes raíces cautivos

Se puede crear un fideicomiso de inversión en bienes raíces cautivo para aprovechar los beneficios fiscales que ofrece un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT). Las empresas pueden optar por crear u obtener una participación mayoritaria en un REIT para alcanzar el estado de cautiva. El estado de control o cautiva se define como la propiedad de más del 50% de la participación con derecho a voto en un REIT.

Las empresas que crean REIT cautivos para administrar sus propias propiedades generalmente los caracterizan como REIT de alquiler o hipotecarios. Los REIT hipotecarios (mREIT) proporcionan capital hipotecario con la promesa de un rendimiento mutuo, que a menudo es la base de los ingresos del REIT. Las empresas también pueden utilizar fideicomisos de inversión inmobiliarios cautivos transfiriendo propiedades a REIT y luego arrendándolas de esos REIT.

Fideicomisos de inversión inmobiliaria

Un REIT cautivo es un REIT cuya propiedad mayoritaria es de una sola empresa. Más allá de eso, los REIT cautivos son simplemente REIT. Una organización puede clasificarse como REIT si cumple con ciertos requisitos del Servicio de Impuestos Internos y la Sección 26 del Código de Impuestos Internos. Los REIT pueden ser fideicomisos, asociaciones o corporaciones, pero en cualquier caso todos deben pagar impuestos como corporaciones.

El código tributario permite a todos los REIT distribuir todos sus ingresos a sus accionistas. Esto hace que los REIT sean similares a las sociedades según el Código de Rentas Internas, ya que las sociedades generalmente no tienen ingresos y distribuyen todos sus ingresos a través de un K-1.

Los REIT deben cumplir varios requisitos para calificar para los créditos fiscales de distribución que caracterizan a los REIT en general. En concreto, una empresa debe cumplir los siguientes requisitos para calificar como REIT:

• Gravado como una corporación
• Pagar al menos el 90% de la renta imponible anualmente como dividendos a los accionistas.
• Reciba al menos el 75% de sus ingresos brutos del alquiler, de los intereses de las hipotecas que financian la propiedad o de la venta de la propiedad.
• Invierta al menos el 75 % de todos los activos en bienes raíces, efectivo o bonos del Tesoro de los EE. UU.
• Tener al menos 100 accionistas (las sociedades controladoras podrán nombrar ejecutivos como accionistas para cumplir con este requisito)

Si una empresa califica como REIT, debe pagar al menos el 90% de sus ingresos a los accionistas y, por lo tanto, puede deducir la distribución de ingresos. Cualquier saldo restante después de la distribución requerida se grava a la tasa impositiva corporativa requerida.

contabilidad auxiliar

Los REIT cautivos se consideran subsidiarias y, por lo tanto, su propiedad debe contabilizarse de alguna manera en los estados financieros de la empresa matriz. Generalmente, existen tres formas de contabilizar las filiales y filiales en los estados financieros de la empresa matriz. Las empresas pueden presentar estados financieros consolidados o contabilizar la propiedad utilizando el método de participación o del costo.

Según los principios de contabilidad generalmente aceptados (GAAP), las empresas tienen la capacidad de crear estados financieros consolidados que combinen todos los aspectos de los estados financieros de una subsidiaria si la empresa matriz tiene más del 50% de propiedad. Generalmente no es práctico ni práctico para una matriz incluir un REIT cautivo en sus estados financieros consolidados. Esto se debe a los beneficios fiscales que recibe el propio REIT cautivo, que suele ser el motivo de su creación. Por lo tanto, la propiedad cautiva de un REIT generalmente se contabiliza en el desempeño financiero de la empresa matriz utilizando el método de participación o el método del costo.

Beneficios fiscales de un REIT cautivo

Existen varios beneficios fiscales que pueden estar asociados con los impuestos REIT cautivos. Los impuestos federales de los REIT se analizan en el Título 26 del Código de Rentas Internas, pero los estados también pueden tener sus propias reglas fiscales para los REIT, que pueden aumentar o disminuir los beneficios fiscales.

Generalmente, la empresa matriz de un REIT cautivo puede deducir los gastos de alquiler o hipoteca que paga a su REIT cautivo, lo que reduce su renta imponible. Esto no es necesariamente un gran beneficio ya que estos gastos suelen ser deducibles de todos modos. Sin embargo, esto puede crear algunas ventajas útiles al procesar pagos, etc. Una de las mayores ventajas es que la empresa matriz recibe una parte de la distribución de dividendos del REIT cautivo, que potencialmente podría estar sujeto a impuestos a una tasa más baja.

Un REIT cautivo disfruta de todos los beneficios fiscales del estado REIT. Puede deducir el 90% o más de sus ingresos, que distribuye a los accionistas. También paga impuestos corporativos federales sobre cualquier ingreso restante.

Leyes que rigen los REIT cautivos

Debido a que las subsidiarias cautivas de REIT tienen el potencial de crear varios beneficios, existen algunas regulaciones federales y estatales dirigidas a ellas. En general, la mayoría de la legislación define una propiedad cautiva como un control del 50%. Las leyes federales exigen que cualquier trato sea justo y coherente con las valoraciones de propiedades y las negociaciones comerciales.